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地王年年有身价节节高 谁给了房企挥金如土的底气
来源:市公积金中心     日期:2013-09-10     阅读:

 

编者按:近期,京沪苏杭多地频现地王。经历了多重调控的房地产市场没有降温,反而有越来越热的趋势。地王年年有,身价节节高。是谁给了房地产企业在土地市场挥金如土的底气?房地产行业的泡沫在哪里?究竟有多大?为了房地产市场的健康发展,长期的调控思路又是怎样?提出疑问,是希望得到解答。实际上,从近年来的调控措施和结果看,要解决这些题,需要的不仅是智慧,更需要“壮士断腕”的勇气!

“地王年年有身价节节高”

要到何时?

■伊 巍

融创刚在北京斩获单价“地王”,新鸿基就以217.7亿元的价格加冕上海总价地王,总价仅次于当年广州亚运城的“巨无霸”地块。

当看到农展馆地块楼面价7.3万元/平方米时,抛出“25年后北京的房价将达到每平米80万元”的北师大教授董藩则兴奋的在微博表示,“今天下午,融创以21亿元及异地建27.8万平米医院竞得北京农展馆地块,折合楼面价每平米73099元,刷新今年北京单价地王记录。10万元的时代迎面而来,80万元的日子还会远吗?!”

地王的出现,直接推涨了周边地区的房价,与此同时,加速了观望者的入市速度。

积聚了众多人气的一、二线城市量价齐升,而人口相对稀疏的三、四线城市却面临着库存积压、资金难收回的局面。于是,一、二线城市开始考虑收紧限购政策,而三、四线城市则开始试探着新一轮微调,打着政策擦边球,希望吸引人口加快住宅销售量。

温州松绑了限购政策,芜湖采用货币补贴和税费优惠的方式鼓励购房,2013年8月26日,芜湖发布《关于贯彻执行芜湖市人民政府关于进一步促进高校毕业生创新创业和稳定就业的实施意见有关事项》,规定本科生买房可免契税并获2万元补助,南京和北京则是在土地出让政策上做起了文章。

不过与此同时,郑州则提高了限购门槛,将缴税年限提升至3年。

不仅如此,与其他一、二线城市收紧政策或维持原有政策不同,深圳的政策出现了些许松动。深圳出台《关于深圳市2013年享受优惠政策普通住房价格标准的通告》,享受优惠政策普通住房标准的单价核算方式,将调整为单套住房总价核算方式,9月1日起调整。此前,深圳普通住宅优惠价格标准按照单价计算,新标准实施后,根据深圳各区情况,总价标准介于160万元至390万元之间。

从表面来看,各地政府是根据当地房地产市场的实际情况采取了“因地制宜”的方针,但从大背景来看,政策松动带来的传导效应会影响一、二线城市,观望情绪有可能进一步松动,购房者提前集中入市会推高房价

与三、四线城市相比,一、二线城市供给明显不足,调整城市间的住宅供给结构是化解楼市冰火两重天的重要途径。由于人口相对集中,一、二线城市应进一步加大供给,三、四线城市则放缓供给速度。

增加住宅供给需要土地供给的配合,但也需要注意商品住宅用地和保障房用地的平衡。最新公布的数据显示,2012年深圳市计划供应土地318公顷,实际供应556.4公顷,超出计划75%,多供应了近一倍的土地。而同期,深圳市本级土地出让支出中,保障性住房支出计划为16.05亿元,实际完成支出7.76亿元,完成计划的48%。

住宅用地的供应,并不少,但是高昂的地价只有建设高档住宅甚至是豪宅才能保证开发商的利润,而从目前的市场情况来看,普通住宅的缺口是最大的。供给结构的失衡,造成了有效供给不足,进一步推涨了房价。

1问地王:“手中有粮”来自哪里?

刚刚迈过“金九”门槛,土地市场就上演了疯狂24小时。

9月5日,继融创以43.24亿元北京夺地,并创下全国单价地王纪录后,24小时内,沪杭苏三地又连现地王。港企新鸿基旗下公司以217.7亿元加冕上海总价地王;随后,绿地、世茂[简介 最新动态]、滨江在杭州各拿下一宗地,合计总价136.7亿元;世茂还在苏州以47.25亿包揽两块地,并创造当地单价地王。24小时之间,444.89亿元洒在了土地市场。

是谁给了房地产企业在土地市场挥金如土的底气?

住宅市场销售的火爆“顺利”传导到了上游市场,开发商“手中有粮、心中不慌”。

国家统计局公布的数据显示,今年前7个月,住宅销售面积增长27.1%,销售额增长39.9%;房地产开发企业到位资金66831亿元,同比增长31.5%。易居房地产研究院此前的报告表示,2013年上半年,全国房地产开发企业资金状况较为宽松,这是自2010年以来,房地产开发企业资金首次步入“偏松”区间。

进入9月,住宅销售再次呈现快速增长态势,中原地产研究中心统计数据显示,9月前8天,全国54个重点城市,楼市新建住宅签约套数达到6.43万套,环比8月的6.32万套上涨2%。8月份54个重点城市成交面积达到2368.67万平方米,环比7月增长4.2%,其中一线与三四线城市分别录得1.9与3.1个百分点的正增长。

住宅成交量走高令房地产企业收入颇丰。截至2013年8月末,首创置业[简介 最新动态]累计实现签约面积约93.1万平方米,签约金额约84.1亿元,同比增长6%。2013年1—8月,万科[简介 最新动态]累计实现销售面积967.6万平方米,销售金额1129.3亿元,8月单月销售金额同比上涨34%。累计至8月底,富力地产今年总合约销售金额约251.1亿元,比去年同期增加27%。合生创展近日公布,今年前8个月,集团合约销售金额为约75.8亿元,较去年同期增长31%。

虽然房地产企业的A股再融资尚未开启,但他们的海外融资道路颇为顺利,这也增加了房企在拍卖现场举牌的勇气。

9月5日,绿城中国控股有限公司宣布已和多个财务机构达成融资协议,据此,绿城将向该批财务机构借款最多达3亿美元,绿城若干附属公司为该借款担保人。绿城表示,该笔融资所得将用作一般营运资金及资本重组。贷款将于融资协议日期起,计36个月内最终还款日期前分期偿还。

绿地集团8月30日在官网公布,集团与贵州省政府签署金融战略合作协议,拟在发起设立外资小额贷款公司、商业银行,组建金融资产交易所、金融租赁公司等方面开展合作。

8月29日,广州富力地产股份有限公司发布公告表示,公司建议在中国发行本金总额不超过60亿元的境内公司债券,期限为5-10年。富力表示,拟发行境内公司债券可以补充公司营运资金、取代部份银行借贷及优化公司财务结构。

8月28日有消息称,包括中银香港、东亚银行、星展银行、恒生银行和汇丰银行在内的五家银行,将在两周内与万科置业(香港)有限公司签署3.75亿美元3.5年期贷款协议。上述贷款中,包括一笔定期贷款和一笔循环信贷,大约是3亿美元贷款和7500万美元循环信贷,两部分的综合收益约为250个基点。

2问地王:

拉升房价谁之过?

“‘面粉’已经贵过‘面包’,周边的房价肯定要上涨,才能和地王的地块相匹配,这势必会引起新一轮的市场定价恐慌。”中原地产市场研究部总监张大伟在接受《证券日报》记者采访时说,高溢价的房地产最终还是需要“刚需”来买单。

在日益火爆的房地产市场,“面粉”和“面包”的比喻已经成为土地与房屋之间关系的代名词。按常理而言,“面包”是“面粉”的加工产品,“面粉”的价格必然低于“面包”的价格,但国内市场往往会出现“面粉”比“面包”贵的情况。9月以来的地王井喷现象,又引发了“面粉”与“面包”的激烈讨论。

业内人士指出,尽管从土地成交到房屋交付需要两至三年时间,但是具有标志性作用的地王对楼市预期影响明显。“‘面粉’涨价,‘面包’肯定会涨价”是购房者的普遍看法,因为土地成本最终会反映在房价上。另外,地王还会直接带动周边房价,形成所谓的“诱涨效应”。在目前楼市整体进入上升通道的情况下,地王频现很可能再次带动房价上涨。

“地王的出现确实会对周边房价有明显的刺激作用。开发商高价拿地后,一般看好该地段,后续开发建设会持续进行,这有利于带动周边消费、经济发展。为了将来卖个好价格,开发商对周边环境、基础设施建设也会有所投入,因此对整个区域内居住环境等形成一定的外部溢出效应。”中投顾问房地产行业研究员韩长吉在接受《证券日报》记者采访时表示,由于原有住宅地块无形升值,已经拿地建设的开发商就会抓住机会、抓住消费者心理来提高房价。

根据国家统计局发布的数据,2013年7月中国70个大中城市中,有69个城市房价同比上涨,最高涨幅达到18.3%。

张大伟指出,由于“金九银十”的示范效应非常大,所以9月份出现的地王井喷现象是很正常的,具体而言主要有三方面的原因:第一,从市场的角度来看,市场整体表现良好,资金链趋于稳定,销售回暖;第二,从房企的角度来看,因为一二线人口集聚明显,而三四线房市普遍不景气,导致大型房企从三四线城市回归一二线城市的趋势加强,在“日光盘”迭出的情况下,补充库存遇到了良好的时机,豪赌市场的行为加速膨胀;第三,从地方政府的角度来看,本次地王拿下的均为优质地块,政府能从中获得更高的溢价,为补充财政收入提供了充足的资金保障。

“一般而言,政府下半年推出的地块要多于上半年,为地王出现提供了前提条件。”韩长吉指出。

3问地王:

谁吹大地产泡沫?

在9月份“地王”轮番问世之后,对于“地王”引发的房地产泡沫的话题又进入了舆论的焦点。据悉,在得知北京农展馆地块问鼎全国单价地王后,万科董事会主席王石评论称:“精明的李嘉诚先生在卖北京、上海的物业,这是一个信号,小心了!”此举被部分业内人士解读为国内房地产泡沫已达最高点。

“在‘金九银十’的示范效应下,本轮地王的出现会诱发房价的进一步走高,由于中低收入人群的收入增幅远跟不上房价的上涨,那么一二线房地产泡沫的扩大在所难免。”张大伟对记者说,地价与房价是相互影响的,在目前情况下,地价房价均在互相促进上涨,如果不抑制这种地价上涨趋势,房价继续明显上涨的可能性非常大。

国信证券房地产行业分析师区瑞明认为,“地王”是泡沫的始作俑者,地王越多的地方,泡沫越多,即使在上海,15万元/平方米的高价盘在去年仅卖出几套,10余万元/平方米的也不过几十套,市场购买力不支持地王的天价。

根据上海易居房地产研究院数据,2012年全国35个大中城市房价收入比均值为8.3,而北京拔得头筹,高达13.3。业内人士指出,合理的房价收入比的取值范围为4-6,若计算出的房价收入比高于这一范围,则认为其房价偏高,房地产可能存在泡沫,高出越多,则存在泡沫的可能性越大,泡沫也就越大。

“‘地王’拍出的天价肯定会让中低收入者有一种‘无力感’,这诱发了一定的恐慌情绪。”张大伟指出,总体来看,中国房地产泡沫很严重,因为国内一二线城市的房价反映的并不是当地的购买力,而是全国富有阶层的购买力,高额的房价和大量的中低收入者收入极为不匹配,这一点在“北上广”这样的大城市里表现得非常明显,比如在北京一个年收入20万元的家庭可能一辈子也买不起五环以内的房。

张大伟还分析说,房地产分为居住属性和投资属性,就居住属性来看,房地产的泡沫非常严重,由于租金远低于利息,一套市价200万元的住宅月租金可能是4千元,但如果这笔钱存入银行,那么每个月的利息要比房屋租金高得多。“在明显的价差下,绝大多数的人选择去投资房地产,可见其中的泡沫有多大。”

“楼市泡沫是否会继续吹大,受政策、开发商、市场预期等多方因素影响,当前来看,一时还难以停下疯狂的脚步。” 韩长吉对记者说。

张大伟指出,从短期来看,一二线城市的房价还会上涨,在房价上升预期明显,实体经济相对不景气的情况下,存量流入实体经济受到较大的阻碍。反过来,房价上涨速度加快,也就促使社会形成房地产是优质资产的心理预期,这就加剧了资金流向房地产的趋势,导致了整体经济的“房地产化”,实体经济不振也就是必然的结果。

4问地王:

租售比是房租的推手吗?

望“楼”兴叹,成为当下众多生活在北京的“夹心层”的切身感受。这份“叹”,不仅仅是因为买不起,还有逐年上涨的房租压力。虽然环比涨幅回落了0.2个百分点,但8月份住宅租金依旧维持在了同比上涨4.4%的水平。至此,房租已经连续43个月上涨。

张大伟分析,房租连涨43个月是多种因素导致的。首先,一二线城市社会资源与工作机会较多,住房需求相对集中。限购政策导致部分住房需求积压在租赁市场,带动了房屋租金价格上涨。其次,一二线城市房价持续上涨加速,也导致出租房业务对租金预期提高。此外,房屋租赁市场信息混乱、监管难,导致一些“二房东”囤积房源,趁机吃差价,也是房租上涨的原因之一。

链家地产[微博]市场研究部研究员张旭告诉记者,8月份住宅租金环比涨幅回落的主要原因是高校毕业生暑期租赁高峰消退,短期较为集中的供需矛盾有所缓和。而四季度又将迎来传统的租赁淡季,往年看租金都会[最新消息 价格 户型 点评]出现小幅的回落。但租赁市场的供需不平衡现象依然存在,每年的租金上涨将会是一个比较长期的现象。

链家地产提供的数据显示,北京8月住宅单位平均租金为60.2元/平方米,环比上涨1.1%,同比上涨11.5%,环比涨幅较7月回落1.8个百分点。从供需情况,8月新增租赁客源和房源比例为1.93:1,为今年来的最低水平。

没有人注意到从什么时候开始,逐渐上涨的房价成为推高房租的重要因素之一。

2010年4月中旬,一位购房者打算以145万元的价格购买记者表姐手中位于东五环外的一套70平方米的住房,两天后,在双方签订购买协议前“国十条”落地,购房者转为观望态度。同年10月,这套房子以129万元成交,买房者承担所有税费(房产不满5年)。而今,同样户型、朝向、楼层的房子报价在215万元。假如考虑在北三环外的塔院小区购买一套相同面积的住宅,那么,预算要增加150万元左右。

人均可支配收入的增长速度无法追上近年房价上涨的脚步,房价收入比的数值逐年扩大,以致得出一个“中国国情不适用房价收入比”的结论;与此同时,为了提高持有房产的回报率,业主连年调涨房租,当然,这其中也少不了中介“添油加醋”的成分,尽管房租在上涨,但房价租售比的分母逐年攀涨的速度,令这一比值越来越小。

住宅租售比直接反映房产投资价值,也就是通常所谓的“泡沫”大小。房价走高后,业主投资回报周期被拉长,有观点认为,只有上调房租才可以缩小房产投资泡沫,然而,房租的上调速度还是追不上房价上涨的脚步。以上述小区内与两套房产接近的住宅为样本进行计算,朝阳旺角的住宅租售比在1:600,而塔院小区的租售比为1:704,而一年前,塔院小区的租售比大约为1:547。

5问地王:

如何给地方财政松绑?

“中国经济高度依赖房地产,硬性挤泡沫的举措也不现实,所以在地王现象造成房价恐慌的心理预期下,政府应当在出让土地给地王的同时,增加保障型住房的供应来稳定中低收入人群的心理预期,减轻他们的无力感,以降低地王对市场恐慌心理的影响程度。”张大伟对记者说。

“房地产绑架了中国经济”,此类说法在业内屡见不鲜。地王们的层出不穷,提升了房价上涨的预期,在调控趋紧的形势下,也引发市场对于房地产资金链断裂的担忧。

韩长吉指出,土地价格不断刷新,拿地成本居高不下,房企毛利率下降已经是不争的事实,有住房刚需、投机的需求,楼市将继续高位运行。但是一旦资金链、需求、市场预期等发生剧烈变化,楼市将难以持续。“房地产作为市场经济的支柱之一,加之地方政府对土地财政依赖如此明显和严重,一旦楼市崩溃,对社会经济的打击将会很严重。”

“房地产越火爆,对地方财政的贡献度越大,缓解债务危机的能力越强,各方对于房地产的依赖度越高,这是无法解套的循环。”知名财经评论员叶檀[微博]说,“如果房地产价格停止上涨,地方债务崩盘;如果房地产价格继续上涨,则未来市场必然崩盘。”

国家审计署公告表明,从1979年至今,土地出让收入一直是地方政府主要还债来源。而据专家分析,“卖地偿债”的一个最直接后果便是地方政府债务风险与房价的高度绑定,从而增加了房地产调控的难度。

“目前很多地方的土地收入还能撑较长一段时间,这是保证风险总体可控的非常关键的因素。” 国民经济研究所教授王梅指出。

据了解,由于城市房价过快上涨,住建部召集包括南京、郑州在内的7个二线城市进行座谈,以了解当前房地产市场状况、前期调控政策的执行情况及下一步调控政策,此举旨在保证年度房价控制目标的实现。

张大伟说,国家对房价的宏观调控需要注重存量环节,短期行为往往治标不治本。目前土地的卖方市场是由政府垄断的,那么在更多的范围内引入土地流转制度,让城中村的居民可以卖地,一方面引入竞争,另一方面也增加了供应,对高房价的抑制能起到很大的作用。“另外,就是引入房产税,增加投资型住房的持有成本,对开发商的豪赌有一定的约束。”

一位不愿透露姓名的专家指出,调控更为关键的是,要通过改革破除中国部分地方政府的土地财政依赖,从源头抑制地王出现,从而推动土地市场和房地产业健康平稳发展。

6问地王:

调控是否应加码?

土地市场地王井喷、楼市成交量价齐升,一边是市场在感慨调控几乎再次沦为“空调”,另一边是业内专家近期陆续表示长期调控机制酝酿出台。与此同时,全国各地方政府的调控政策松紧不一,既有上海严查限购执行情况、郑州收紧限购,又有深圳调整普通住宅认定标准。

让市场更多参与到房地产调控中,是未来调控的思路。

在8月份举行的博鳌房地产论坛上,中房协副会长朱中一透露,国务院有关部门制定的全国城镇化发展规划和促进房地产市场平稳健康发展的长效机制正处在论证阶段,估计3个月后能逐步清晰并公布于众,“但制度的落地还需要很长的时间。”

全联房地产商会创会会长聂梅生近日透露,最近参加了一系列发改委的调研会,对于政策走向有所了解。房地产政策的整体思路将是政府与市场各自分工明确,为此可能会出一个十分重要的标杆性文件。

聂梅生认为,在市场与政府分工明确指导下的房地产长效机制将是大势所趋。政府的着力点将放在市场监管、保障房等问题上,其它的则交由市场解决。而对于通过市场解决的方面,财税和金融改革已经先行一步,土地问题更多的将放在城镇化进程中解决。

中国城乡经济研究所所长陈淮[微博]指出,当前调控措施主要集中在限购、限价、限贷等一些方面,而土地和楼盘的有效供给明显不足。要调控房价,还要更充分地利用市场来配置资源。

在市场发挥更大作用的同时,政府的责任也需要加强,同时,还应根据地方实际情况,调整调控细则。

朱中一指出,就目前市场来看,地价上涨过快会对房价上涨预期有影响。政府在目前房价上涨压力过大的情况下,也要把“稳地价”纳入调控任务。国内市场差异大,地方政府要把土地供应和住房建设计划挂钩,而不是和地方财政收入挂钩。

中国房地产数据研究院执行院长陈晟认为,在市场与政府明确分工之下,北京等一线城市更多的可能倾向于使用政府干预,而对于二三线城市,则采用市场的手段加以调控。

对于近段时间地方政府的一些“小动作”,聂梅生认为地方政府的动作有紧有松释放出一个信号,可能预示着今后中央将更多地放权到地方政府,不再是一个药方管全国。

在权力可能下放的预期下,朱中一建议,要强化地方政府责任制,强调住房用地的供应计划与住房供应计划挂钩,“否则下一步稳定房价的难度更大。”


 
 
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